Seit fast 25 Jahren werden in unterschiedlichen Medien Beiträge rund um das Ihme-Zentrum publiziert. Neben dem baulichen Zustand des Ihme-Zentrums steht hier meist der jeweilige Investor im Fokus der Berichterstattung.
Seitdem ein „Informant“ seine in der Eigentümerversammlung vom 12.12.2022 gewonnenen Erkenntnisse umgehend an die Medien weitergab, haben die Medien – wie von diesem „Informanten“ beabsichtigt – ihre Veröffentlichungen intensiviert und entsprechend ausgerichtet. Während die Zahlungsrückstande der PIZ nun in allen Einzelheiten der Presse zu entnehmen waren, wurden andere Gewerbeeigentümer, die ihr Hausgeld nach Vorgabe des Wirtschaftsplans nicht zahlten und ebenfalls den auf sie entfallenden Anteil der Sonderumlage zur Sanierung des Sockelbereichs nicht geleistet hatten, nicht öffentlich benannt.
Dem Verein Zukunftswerkstatt IZH bzw. der 7E GmbH – insbesondere Herrn Mönninghoff –dürfte daher das Verfahren zur Beitreibung von Hausgeld (AZ: 485/17-484 C 11252/17) sowie das Verfahren zur gerichtlichen Beitreibung zur Sonderumlage (AZ: 481 C 7136/21) wohl bekannt sein, da die 7E GmbH das Hausgeld und die Sonderumlage erst nach jeweiliger Klage gezahlt hatte.
Aufgrund der erfolgten Berichterstattung wurde die Diskussion rund um das Ihme-Zentrum und seinem Investor, Herrn Windhorst, neu entfacht. Hiermit hatte sich eine Institution die Gelegenheit geschaffen aus dem Schatten der Bedeutungslosigkeit hervorzutreten, um nun effektvoll ihre eigene Vorstellung von einem zukünftigen Ihme-Zentrum und den Weg dorthin der Öffentlichkeit zu präsentieren.
In der Eigentümerversammlung am 12.12.2022 hatte der Verwalter die Eigentümer*innen umfassend über die Höhe der Hausgeldrückstände sowie der nicht geleisteten Sonderumlagen zur Sanierung des Sockelbereichs informiert. Ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend wurden vom Verwalter die notwendigen Schritte eingeleitet, um die Zahlungsrückstände gerichtlich beizutreiben.
Das erneute Scheitern eines Investors hätte für die hier unmittelbar betroffenen Eigentümer*innen weitreichende Folgen. Der Verwalter und ich haben frühzeitig Maßnahmen eingeleitet, um die negativen Auswirkungen bei einem Ausfall des Investors für die Liegenschaft und seine Eigentümer*innen abzumildern.
Um erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchführen zu können, hat die Gruppe der Wohnungseigentümer*innen ihre Rücklagenzuführungen in den letzten 20 Jahren stetig angepasst. Die derzeitige Zuführung zu den Rücklagenkonten beträgt durchschnittlich 15,00 € pro m² Wohnfläche per anno. Seit Jahrzehnten führen die Gewerbeeigentümer ihrem Rücklagenkonto lediglich 2,25 € pro m² per anno zu.
Bis heute hat keiner der Gewerbeeigentümer, dazu gehören neben dem jeweiligen Investor auch die Landeshauptstadt und die 7E GmbH, die seit dem 01.07.2017 Gewerbeeigentümer ist, angesichts des Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18.1 der TE darauf hingewiesen, ausreichende Rücklagen zu bilden. Hätten die Gewerbeeigentümer in den letzten 20 Jahren 10,00 € pro m² per anno ihrem Rücklagenkonto zugeführt, so ständen den Gewerbeeigentümern heute ca. 40 Mio. EUR zur Sanierung des Sockelbereichs zur Verfügung. Eine Sonderumlage in Höhe von 50 Mio. EUR zur Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18.1 der TE wäre nicht erforderlich gewesen. Ebenso wäre die Finanzierung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18.1 der TE auch bei einem Ausfall des Investors weitestgehend gesichert.
Um die Gewerbeeigentümer zu zwingen, ihrer Verpflichtung zur Instandhaltung- und Instandsetzung nachzukommen, habe ich im Jahr 2016 den Beschlussantrag zur Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 50 Mio. EUR gestellt. Mir war bewusst, dass aufgrund der Mehrheitsverhältnisse dieser Beschlussantrag abgelehnt wird. Meine Ehefrau hatte daher mit Unterstützung der Gruppe der Wohnungseigentümer diesen
Negativbeschluss erfolgreich angefochten. Das Ergebnis dieser Anfechtungsklage war der gerichtliche Vergleich, dem die Eigentümergemeinschaft am 20.01.2020 zugestimmt hatte und der in Rechtskraft erwachsen ist.
Der gerichtliche Vergleich, den Herr Jaskulski, Herr RA Schieb und ich ausgearbeitet hatten und für den ich zugegebenermaßen Initiator und Ideengeber war, vereinfacht und verkürzt administrative und juristische Abläufe. Das Potential des Vergleichs liegt nicht nur in seinem Regelungsinhalt, sondern darüber hinaus entfallen während der Sanierungsmaßnahmen des Sockelbereichs die Beschlussfassungen zu den einzelnen Baumaßnahmen und damit werden auch Anfechtungsklagen vermieden. Weiterhin können bei einem Zahlungsausfall der PIZ die Sanierungsmaßnahmen im Sockelbereich mit einer erträglichen Verzögerung fortgeführt werden.
Auf eine mehr oder weniger subtile Art soll in der Öffentlichkeit der Eindruck erweckt werden, dass die im Vergleich dargestellte Kostenzuordnung ungerecht sei und dass Gelder aus der Sonderumlage zur Sanierung des Sockelbereichs ungerechtfertigt zur Sanierung des Sondereigentums der PIZ genutzt werden. Eine diesbezügliche Erklärung hat das Vereinsmitglied und Mitverfasserin, Frau Karin Kellner, in der Eigentümerversammlung am 22.09.2022 abgegeben. Das zuständige Gericht hat mit seinem Urteil hier die passende und eindeutige Antwort für diese unwahre Behauptung erteilt. Der gerichtliche Vergleich hält sich exakt an die Vorgaben der TE. Die Wohnungseigentümer*innen werden nicht ungerechtfertigt entlastet und die Gewerbeeigentümer nicht ungerechtfertigt belastet. Jede Eigentümergruppe zahlt für das gemeinschaftliche Eigentum für dessen Kostentragung sie gemäß TE verpflichtet sind.
Für die mehr als angespannte finanzielle Situation und den dadurch bedingten Baustopp sowie die negative Außenwirkung zeichnet allein die PIZ verantwortlich. Ausschließlich die Eigentümergemeinschaft und keine dritte Partei entscheiden, ob sie der PIZ bei der Kapitalbeschaffung weitere Zeit einräumt oder die Partnerschaft mit der PIZ beendet. Nach der Eigentümerversammlung am 12.12.2022 und der wie beabsichtigt einsetzenden Berichterstattung hat der Verein Zukunftswerkstatt medienwirksam seine Denkschrift veröffentlicht.
Entgegen den Ausführungen in der Denkschrift sind im Grundbuch von Linden nicht 1400 Raumeinheiten des Ihme-Zentrums aufgeführt, sondern nur 1001 Raumeinheiten. Davon entfallen 806 Einheiten auf das Wohneigentum und 195 Einheiten auf das Gewerbeeigentum. Von den 177 Raumeinheiten im Ihmeplatz 1 befinden sich 47% (83 Wohneinheiten) im Besitz der PIZ und nicht wie von der Zukunftswerkstatt dargestellt 135 Wohnungen. Die restlichen 53% (94 Wohneinheiten) verteilen sich auf andere Raumeigentümer.
Bei der Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnflächen, hier ist sicherlich die Umwandlung von Gewerbeeigentum zu Wohneigentum gemeint, ist eine Änderung der bestehenden Teilungserklärung erforderlich. Angesichts von mehr als 500 Einzeleigentümern im IZH dürfte das sicherlich ein sinnloses Unterfangen sein. Wenn z. B. 20 Gewerbeeinheiten zu Wohneinheiten umgewandelt werden, sinkt die Anzahl der Gewerbeeinheiten von 195 auf nunmehr 175 Gewerbeeinheiten. Das bedeutet für die verbleibenden Gewerbeeinheiten, dass die dem Gewerbe direkt zugeordneten Kosten von weniger Gewerbeeinheiten getragen werden müssen. Eine Klage auf Zustimmung zur TE, bei der einzelne Raumeigentümer*innen bzw. Eigentümergruppen benachteiligt werden, kann daher keine Aussicht auf Erfolg haben. Eine Änderung der TE ist nicht erforderlich, denn auch für die Nutzung von Gewerbeflächen zu Wohnzwecken gibt es eine Alternative. Hier sieht die TE die Möglichkeit der Nutzungsänderung vor; dazu bedarf es lediglich der Zustimmung des Verwalters (s. § 8 der TE). Nach erfolgter Verwalterzustimmung ist es also möglich, in Gewerbeeinheiten Wohnungen einzurichten.
Entgegen der Darstellung in der Denkschrift können einzelne Raumeigentümer*innen nicht Umbau- und Sanierungsmaßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum verhindern. Bereits vor der Einführung des neuen Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 war für eine positive Beschlussfassung zu Umbau- und Sanierungsmaßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum ein Quorum von 75% aller Stimmanteile erforderlich. Somit bedurfte es mindestens 25 % aller Stimmanteile + 1 Stimmanteil, um eine beabsichtigte Umbau- oder Sanierungsmaßnahme abzulehnen. Mit Einführung des neuen WEG Gesetzes zum 01.12.2020 hat der Gesetzgeber diese Regelung geändert. Nunmehr bedarf es lediglich der einfachen Mehrheit, um einen positiven Beschluss für Umbau- und Sanierungsmaßnahmen herbeizuführen. Es ist also nicht zutreffend, dass einzelne Raumeigentümer*innen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen verhindern können!
Die Zukunftswerkstatt behauptet schon seit Jahren, dass es für eine erfolgreiche Sanierung und Umbau sowie Wiederbelebung des Ihme-Zentrums notwendig sei, die Eigentumsverhältnisse zu ändern. Das bedeutet die Enteignung einzelner Raumeigentümer*innen oder Eigentümergruppen. Bei Eigentümern, die einer solchen Form der Eigentumsabtretung nicht zustimmen, soll die Zustimmung im Klageverfahren erzwungen werden. Eine solche Klage auf Zustimmung kann nur Erfolg haben, wenn die bisherige Regelung für den Kläger unzumutbar ist und das dürfte unbestritten nicht der Fall sein. Eine Umwandlung von Gemeinschaftsflächen zu Sondereigentumsflächen und eine öffentliche Widmung von gemeinschaftlichen Flächen halte ich aufgrund der bestehenden Regelungen in der TE und der damit verbundenen Möglichkeiten für nicht erforderlich.
Ich verweise auf den Stadtmittevertrag von 1969, dessen Regelungsinhalt in die TE eingeflossen war und somit Bestandteil der TE ist. In diesem Zusammenhang verweise ich auf das Verfahren 482 C 9247/17. In seiner Urteilsbegründung ist das Gericht ausführlich auf die Zuordnung von Pflichten und Lasten im gemeinschaftlichen Eigentum eingegangen. Um eine wie von der Zukunftswerkstatt beabsichtigte Umwandlung von Gemeinschaftsflächen zu Sondereigentumsflächen oder deren öffentliche Widmung zu erreichen, müsste der Verein Zukunftswerkstatt wiederum eine Änderung der TE anstreben. Wie bereits erwähnt, dürfte ein solches Bestreben aussichtslos sein. Auch dieses Problem kann gelöst werden, ohne die TE zu ändern!
Seit Jahren weist die Zukunftswerkstatt geradezu mantraartig darauf hin, dass eine erfolgreiche Sanierung und Wiederbelebung des IZH nur möglich sei, wenn das IZH zum Sanierungsgebiet erklärt wird. In Ihrer Denkschrift lässt sie offen, mit welchen Auflagen und Einschränkungen die Eigentümer*innen rechnen müssen, wenn das IZH ein Sanierungsgebiet ist. Es ist jedoch zu erwarten, dass bei Bau- und Sanierungsmaßnahmen sowie bei Reparaturen die zuständige Behörde die Entscheidungsfreiheit der WEG einschränkt. Ebenso ist zu erwarten, dass Kapitalanleger in ihrer Entscheidungsfreiheit bei der Festlegung von Pacht- und Mietzins der Kontrolle der Behörden unterliegen.
Werden Fördermittel des Bundes beantragt, so stellt sich die Frage, für welche Bereiche werden Fördermittel gewährt und welche Voraussetzung muss die Liegenschaft IZH erfüllen, um diese Fördermittel in Anspruch zu nehmen.
Um sich nicht mehr von nur einem Investor abhängig zu machen wird angeregt, dass sich ein regionales Investorenkonsortium zusammenfindet, das in das IZH investiert. Diese Anregung dürfte innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf große Zustimmung treffen.
Bezüglich des Erwerbs der sich im Besitz der PIZ befindlichen Gewerbeeinheiten sowie der Finanzierung von Umbau- und Sanierungsmaßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum gibt sich die Zukunftswerkstatt einer Illusion hin. Die Rechnung, die die Zukunftswerkstatt hier aufmacht, ist eine Rechnung mit mehr als drei Unbekannten. Man geht davon aus, dass Herr Windhorst seine Gewerbeeinheiten günstig verkaufen würde, ferner geht man davon aus, dass die Investorengruppe pro m² 500,00 € Investitionssumme zahlen würde; so würden dann mutmaßlich 32 Mio. EUR zur Verfügung stehen. Weiterhin geht die Zukunftswerkstatt davon aus, dass aus dem Fördermitteltopf ca. 68 Mio. EUR gezahlt werden könnten. Somit könnte man über einen Investitionsbetrag von 100 Mio. EUR verfügen. Die Faktenlage ist jedoch eine andere! Unbestritten sind die Kosten von 100 Mio. EUR für die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18.1 der Gemeinschaftsordnung. Auf den Raumeinheiten
der PIZ lastet eine Grundschuld in Höhe von 293 Mio. EUR, die vom Neuerwerber zu tilgen ist! Obwohl die Zukunftswerkstatt Kenntnis von dieser eingetragenen Grundschuld hat, fand dieser Umstand keine Erwähnung in ihrer Denkschrift. Hinzu kommen die Kosten für den Erwerb der Gewerbeeinheiten sowie die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums, Elektro-, Sanitär- und Klimatechnik sowie der Umbau und Innenausbau des Sondereigentums. Demzufolge müsste eine Investorengruppe einen Betrag von mehr als 400 Mio. EUR aufbringen. Ein Verkauf der Gewerbeeinheiten der PIZ dürfte somit kaum möglich sein!
Die von den Experten der Zukunftswerkstatt erarbeitete Denkschrift präsentiert sich als „Seifenblase“, sie ist von außen schön anzusehen jedoch ohne greifbaren Inhalt. Für die Zukunftswerkstatt ist das Ihme-Zentrum ein „Projekt“, das sie nach ihren Vorstellungen zu einem urbanen Lebensraum entwickeln will.
Bei den Überlegungen der Zukunftswerkstatt spielt die Wohnungseigentümergemeinschaft des IZH – wenn überhaupt – lediglich eine untergeordnete Rolle. Mitsprache, Einflussnahme oder gar Kritik werden von der Zukunftswerkstatt nicht geduldet. Auch das Recht der Eigentümer*innen im IZH, die im Gesetz verankerte Entscheidungshoheit auszuüben, wird von ihr negiert. Ich verweise auf eine Gesprächsrunde vom 14.09.2017. An dieser Gesprächsrunde hatten Vertreter der Zukunftswerkstatt, gewählte Vertreter der Wohnungseigentümer*innen und der Verwalter teilgenommen. Bei diesem Treffen hatte ich ausgeführt, dass die Ideen und Vorschläge der Zukunftswerkstatt nicht von vornherein zu verwerfen sind, sondern sie sind aufzunehmen, zu prüfen, in Beschlussanträge zu kleiden und der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen. Herr Mönninghoff lehnte diese zwingend erforderliche demokratische Verfahrensweise mit den Worten ab: „wir stellen dazu keine Beschlussanträge“. Ich nannte das damals „die Entdemokratisierung eines erforderlichen demokratischen Verfahrens zur Entscheidungsfindung in der WEG“.
Den interessierten Beobachtern der diversen Veröffentlichungen der Zukunftswerkstatt in den letzten Jahren wird nicht verborgen geblieben sein, dass die Zukunftswerkstatt überhaupt nicht in Erwägung zieht, die Eigentümer*innen in einen Entscheidungsprozess miteinzubeziehen. In ihren diversen Publikationen, dazu gehört auch die Denkschrift, werden des Öfteren vage, ungenaue, unvollständige oder nicht zutreffende Sachverhalte nach außen kommuniziert. Die objektive Bewertung eines sich darstellenden Sachverhaltes ist somit nicht mehr möglich. Die Eigentümer*innen haben das größte Interesse daran, dass das Ihme-Zentrum umgebaut und revitalisiert wird, da sie unmittelbar betroffen sind. Sämtliche Vorschläge und Ideen und Wege die zum Ziel führen, werden von ihnen aufmerksam aufgenommen und auf ihre Machbarkeit hin in der Eigentümergemeinschaft diskutiert. Um sein Ziel von einem zukünftigen Ihme-Zentrum nach seinen Vorstellungen durchsetzen zu können, hat der Verein Zukunftswerkstatt einen Weg und eine Handlungsweise gewählt, die keine Akzeptanz in der Eigentümergemeinschaft finden kann.
Zum Abschluss meiner Ausführungen fallen mir spontan Zitate von drei Persönlichkeiten ein.
Friedrich Nietzsche: „Der Mensch strebt nicht zum Licht um besser zu sehen, sondern um besser gesehen zu werden.“
Winston Churchill: „Während die Lüge um die Welt läuft, zieht sich die Wahrheit erst die Schuhe an.“
Und zuletzt der große „Philosoph“ Giovanni Trapattoni: „Ich habe fertig.“
Jürgen Oppermann
Ihmepassage 10
30449 Hannover
