Finanzierung der Umbau- und Sanierungsmaßnahmen

Sehr geehrte Damen und Herren,

wie der Presse zu entnehmen war, hat die LHH die Mietverträge mit der PIZ vorzeitig aufgelöst. Auch eine Neuanmietung von 24.000 m² über einen Zeitraum von 20 Jahren hat die LHH aufgrund des Verhaltens der PIZ ausgeschlossen.

Den Medien war zu entnehmen, dass die PIZ der LHH zugesagt hatte, 150 Mio. EUR auf ein Sonderkonto einzuzahlen, sofern die LHH die o. g. Mietverträge mit der PIZ abschließt. Gemäß den Ausführungen der LHH wurde diese Zusage lediglich mündlich erteilt. Die Entscheidung der LHH dahingehend keine neuen Mietverträge abzuschließen ist daher nachvollziehbar.

Die PIZ erklärte daraufhin öffentlich, dass es weiterhin ihr Bestreben ist, das Ihme-Zentrum umzubauen und zu revitalisieren. Es besteht die Möglichkeit einer Vereinbarung zwischen der LHH und der PIZ, unter Einbeziehung der WEG Ihme-Zentrum, die den Interessen aller Beteiligten entspricht.

Ich habe diesbezüglich eine mögliche Lösung erarbeitet.

• Die LHH und die PIZ schließen einen Mietvertrag über 24.000 m² mit einer Laufzeit von 20 Jahren.
• Inhalt des Mietvertrages ist eine aufschiebende Bedingung in der festgelegt wird, dass der Mietvertrag seine Wirksamkeit erst entfaltet, wenn die PIZ 150 Mio. EUR auf einem Sonderkonto hinterlegt.
• Die WEG Ihme-Zentrum Hannover ist zwingend Bauherr und Auftraggeber sämtlicher Umbau- und Sanierungsmaßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum, gemäß § 18.1 der TE/GO. Die Ausschreibungen, die Sichtung der Angebote, die Auftragsvergaben sowie die Abforderungen der Sonderumlagen werden entsprechend den Regelungen des Vergleichs vom 20.01.2020 durchgeführt. Um Differenzen und Verzögerungen bei der Abforderung einer Sonderumlage von dem eingerichteten Sonderkonto auszuschließen, ist es zwingend erforderlich, dass die WEG Ihme-Zentrum Hannover Zugriff auf dieses Konto hat.
• Um eine Sanierung des Sondereigentums der PIZ, das die LHH langfristig anmieten möchte, parallel zu den Umbau- und Sanierungsmaßnahmen gemäß § 18.1 der GE/TO durchführen zu können, sollte das eingerichtete Sonderkonto gesplittet werden.
• Anlage auf Sonderkonto 1: 100 Mio. EUR, Zugriff nur durch die WEG Ihme-Zentrum.
• Anlage auf Sonderkonto 2: 50 Mio. EUR, Zugriff durch die PIZ in Absprache mit der LHH. Eine nicht zweckgebundene Entnahme ist ausgeschlossen!
• Für die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen gemäß § 18.1 der TE/GO greift der Regelungsinhalt des rechtswirksamen Vergleichs vom 20.01.2020. In diesem Vergleich wurde ein Betrag von 50 Mio. EUR zur Sanierung des Sockelbereichs festgelegt. Sollte dieser Betrag von 50 Mio. EUR nicht ausreichen, um die erforderliche Sanierung durchzuführen, besteht für alle Teileigentümer eine Nachschusspflicht.

Die 50 Mio. EUR zur Sanierung des Sockelbereichs wurden allen Teileigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zugeordnet. Aufgrund der Untätigkeit der PIZ und der damit verbundenen Verzögerung der Sanierung können die daraufhin entstandenen Mehrkosten nicht den übrigen Teileigentümern auferlegt werden. Bei den übrigen Teileigentümern verbleibt es daher bei der bereits für sie ermittelten Sonderumlage. Die PIZ erklärt gegenüber den übrigen Teileigentümern die Kostenfreistellung von allen weiteren entstehenden Kosten zur Sanierung des Sockelbereichs.

• Nach Abschluss und Abnahme der Umbau- und Sanierungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums wird der auf dem Sonderkonto 1 verbleibende Betrag dem Sonderkonto 2 zugeführt.

Sollten sich die LHH und die PIZ nicht auf einen Mietvertag verständigen und die PIZ auch weiterhin ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der WEG Ihme-Zentrum Hannover nicht nachkommen, besteht auch die Möglichkeit einer Weiterführung der Sanierungsmaßnahmen ohne Beteiligung der PIZ.

Die WEG Ihme-Zentrum Hannover sollte sämtliche Raumeinheiten der PIZ dem Zwangsversteigerungsverfahren zuführen, um damit Einfluss auf die Anzahl zukünftiger Gewerbeeigentümer zu nehmen.

Ein potentieller Neuerwerber wird davon abgeschreckt, dass nach dem Erwerb die Bewirtschaftungskostenausfälle sowie die ausstehenden Sonderumlagen zur Sanierung des Sockelbereichs seinen Raumeinheiten nach Miteigentumsanteilen zugeordnet werden. Die WEG Ihme-Zentrum Hannover sollte einen Beschluss fassen, dass ein neuer Gewerbeeigentümer lediglich die Bewirtschaftungskosten zu zahlen hat, die auf seine Raumeinheiten entfallen.  Die Zahlung von Sonderumlagen für diese betreffenden Raumeinheiten wird ausgesetzt. Erst wenn zwei Drittel sämtlicher Gewerbeeinheiten sich im Besitz anderer Gewerbeeigentümer als der PIZ befinden, werden die Bewirtschaftungskostenausfälle und Sonderumlagen zugeordnet. Die Aussetzung der Zahlung von Bewirtschaftungskostenausfällen und Sonderumlagen wird auf 2 Jahre begrenzt!

Es wäre von Vorteil, wenn sich ein Konsortium unter Einbeziehung der LHH und evtl. der WEG Ihme-Zentrum Hannover bildet und eine Gesellschaft gründet, die die Raumeinheiten der PIZ ersteigert. Nach der Ersteigerung werden umgehend alle Wohnungen der PIZ veräußert. Der hier generierte Erlös dient der Refinanzierung des Kaufpreises und wird an die Gesellschafter anteilig wieder ausgekehrt.

Der neue Eigentümer der PIZ Raumeinheiten bietet die Gewerbeflächen zu einem Quadratmeterpreis von 1.000,00 EUR zum Kauf an. Bei einem Verkauf sämtlicher PIZ Gewerbeeinheiten ließe sich ein Investitionskapital von 200 Mio. EUR generieren. Bei einem angenommenen Verkauf von 1.500,00 EUR pro m² wären es 300 Mio. EUR Investitionskapital. Von dieser Summe wird vorrangig sämtliches gemeinschaftliches Eigentum nach § 18.1 der TE/GO saniert und umgebaut. Sofern nach Beendigung der Umbau- und Sanierungsmaßnahmen noch Kapital zur Verfügung steht, wird dieses Kapital den Neuerwerbern zurückgezahlt mit der Auflage, ihr Sondereigentum zu sanieren.

Sollte dieser Vorschlag umgesetzt werden, steht dem Neuerwerber ein nach seinen Vorstellungen saniertes Sondereigentum zu einem äußerst geringen Quadratmeterpreis von 1.000,00 EUR bis 1.500,00 EUR in einem vollständig umgebauten und intakten Ihme-Zentrum zur Verfügung.

Da ich kein Jurist bin, muss die Ausarbeitung von Beschlüssen und Verträgen in kompetente Hände gelegt werden.

Hannover, den 10. April 2023

Jürgen Oppermann
– VBR Vorsitzender –
Ihmepassage 10
30449 Hannover